Zpět na shortlist

Rozhodovací dashboard

Detail bytu

Zkontrolujte Example Brno 1+kk, score, cashflow, předpoklady a další kroky před prohlídkou nebo klientským reportem.

Upravit předpokladyVytvořit Pro report pro klienta
SmíšenéInvestorNájemní/investiční scorePouze návrhruční nájem - ručně

Krátký rozhodovací pohled

Example Brno 1+kk

Veveri 456/12, BrnoBrno

Podle zadaných dat vypadá tato nabídka jako Smíšené nájemní/investiční případ.

Pouze investiční score

Tento pohled hodnotí byt jako nájemní nebo investiční případ. Vhodnost pro vlastní bydlení výsledek nezvyšuje.

BytScore není profesionální ocenění, hypoteční rada, právní rada ani daňová rada.

Slabá důvěra1 klíčových chybí

Návrh / neověřené vstupy mají přednost před číslem score.

45% důvěra, ručně ověřeno 0 z 8 předpokladů. Dokud nejsou klíčové vstupy ověřené, berte výsledek jako screeningový model.

Zkontrolovat vstupy
Otevřít report builderUpravit předpoklady

Kupní cena

4 200 000 Kč

Měsíční náklad bydlení

22 829 Kč

Cashflow

-4 329 Kč

Cena za m2

107 692 Kč / m2

Shrnutí rozhodnutí

Kompaktní pohled na score, stresové scénáře, důvěru ve vstupy a další kontroly.

Hrubý model

Nájemní/investiční score

47/100

Investiční score ve špatném scénáři

17/100

Investiční score v optimistickém scénáři

55/100

Důvěra ve vstupy

slabá - 45 %

Pouze investiční score

Tento pohled hodnotí byt jako nájemní nebo investiční případ. Vhodnost pro vlastní bydlení výsledek nezvyšuje.

Nejcitlivější předpoklad

Sazba hypotéky

-15 bodů, stresové score 32/100

-2 857 Kč měsíční cashflow

Nejdůležitější další kontroly

  • Nájem pro nulové cashflow je asi 22 829 Kč. Upravte předpoklad nájmu jen tehdy, pokud ho podporují srovnatelné uzavřené nájmy.
  • Ověřte nájem alespoň proti třem srovnatelným aktivním nebo nedávno pronajatým bytům.
  • Prověřte likviditu při prodeji: dopravu, stav domu, velikost bytu a poptávku kupujících.

Hlavní score používá nájemní/investiční model. Aktuální úroveň: Smíšené. Stále jde jen o hrubý screeningový model, ne o ocenění.

Důvěra ve vstupy
Slabá důvěraUpravit vstupy

Označte, které předpoklady už byly ověřeny. Nemění to BytScore, jen ukazuje, jak moc lze vstupům věřit.

Důvěryhodnost

45%

Několik klíčových předpokladů chybí nebo je slabých.

Ručně ověřeno 0 z 8

Chybí 1 klíčových předpokladů. Berte score jako předběžné, dokud nebudou ověřeny.

  • Předpoklad nájmu

    Potvrďte historií nájmu nebo alespoň třemi srovnatelnými aktivními či nedávnými nájmy.

    Ruční vstup

    Aktuální hodnota

    18 500 Kč - ruční nájem - ruční vstup

    Zadáno ručně a před spoléháním na report je potřeba ověřit.

  • Měsíční poplatky

    Ověřte platby SVJ, fond oprav, služby a plánované navýšení.

    Ruční vstup

    Aktuální hodnota

    3 200 Kč

    Zadáno ručně a před spoléháním na report je potřeba ověřit.

    Upravit poplatky

  • Rozpočet rekonstrukce

    Podložte rozpočet rozsahem prací, nabídkami dodavatelů a rezervou.

    Ruční vstup

    Aktuální hodnota

    150 000 Kč

    Zadáno ručně a před spoléháním na report je potřeba ověřit.

    Upravit rekonstrukci

  • Typ vlastnictví

    Zkontrolujte výpis z katastru, pravidla družstva, zástavy, břemena a omezení hypotéky.

    Chybí

    Aktuální hodnota

    Neznámé / ověřit

    Chybí nebo je příliš slabé pro spolehnutí.

    Upravit vlastnictví

  • Adresa a vchod

    Potvrďte přesnou adresu, vchod, patro, jednotku a shodu s katastrem.

    Ruční vstup

    Aktuální hodnota

    Veveri 456/12, Brno

    Zadáno ručně a před spoléháním na report je potřeba ověřit.

    Upravit lokalitu

  • Souřadnice na mapě

    Ověřte, že pin ukazuje na vchod nebo parcelu, ne jen na centrum města.

    Ruční vstup

    Aktuální hodnota

    49.201100, 16.600300

    Zadáno ručně a před spoléháním na report je potřeba ověřit.

    Upravit lokalitu

  • Detekovaná oblast

    Zkontrolujte, zda detekovaná čtvrť nebo katastr odpovídá bytu a tržnímu kontextu.

    Modelový podklad

    Aktuální hodnota

    Brno

    Podpořeno kontextem BytScore, ale nejde o podepsanou smlouvu ani profesionální ocenění.

    Upravit lokalitu

  • Status novostavby

    Ověřte, zda jde o novostavbu, starší dům nebo rekonstruovaný starší fond.

    Ruční vstup

    Aktuální hodnota

    Ne

    Zadáno ručně a před spoléháním na report je potřeba ověřit.

    Upravit novostavbu

Připravenost obchodu

Pouze návrh

Berte to jako návrh: 1 chybějící a 8 neověřené předpoklady potřebují doplnit.

Opravit předpoklady
1 klíčových chybí8 neověřeno
Uložené cenové srovnání

Porovnává tento byt s dalšími uloženými kandidáty ze shortlistu podle oblasti, dispozice a ceny za m2, pokud to data dovolují.

Málo srovnání

Tento byt

107 692 Kč / m2

Medián uložených srovnání

Chybí data

Rozdíl

Chybí data

Chybí více uložených kandidátů0 uložených srovnáníŠirší referenční data pro Brno1+kk

Uložte alespoň dva další srovnatelné byty ve stejném městě, aby šlo udělat orientační cenovou kontrolu ze shortlistu.

Přidat srovnání

Používá jen byty uložené vámi. Hodí se pro screening, ale nejde o databázi prodaných cen ani profesionální ocenění.

Historie cenových snapshotů

Sleduje cenu a plochu zachycenou při vytvoření nebo úpravě uloženého bytu.

Zatím beze změny

Poslední uložená cena

Nezachyceno

Poslední změna ceny

Zatím beze změny

Poslední změna %

Zatím beze změny

Zatím není uložen žádný cenový snapshot. Uložte nebo upravte byt a sledování začne.

Toto je vaše uložená historie inzerátu, ne veřejná historie prodaných cen. Použijte ji ke sledování zlevnění nebo změn v předpokladech inzerátu.

Klíčová čísla

Plocha v m2

39 m2

Hrubý výnos

5,10 %

Čistý výnos

3,67 %

Nájemní/investiční score

47/100

Co by muselo vyjít lépe?

4 544 167 Kč - 5 022 500 Kč

Mezera k cílové ceně

0 Kč

Financování

Splátka hypotéky

17 629 Kč

Měsíční náklad bydlení

22 829 Kč

Cashflow

-4 329 Kč

Výše úvěru

3 360 000 Kč

Vlastní zdroje

840 000 Kč

Vlastní zdroje %

20%

Co by z obchodu udělalo rozumnou nabídku?

Nájem pro nulové cashflow

22 829 Kč

Cena pro nulové cashflow

3 168 686 Kč

Cena pro 4% čistý výnos

3 840 000 Kč

Cena pro 5% čistý výnos

3 042 000 Kč

Tržně informovaná mezera k ceně

Tento cíl neukazuje jasnou mezeru

Lokální reference pro Širší referenční data pro Brno, upravená pro dispozici 1+kk je asi 124 000 Kč/m2, tedy hrubé tržní pásmo 4 600 000 Kč - 5 100 000 Kč. Nabídková cena je -13.2% proti této referenci. Čistě investiční cíl podle nájmu je 3 042 000 Kč - 3 168 686 Kč, proto před vyjednáváním ověřte skutečně prodané srovnatelné byty.

Jak se tyto cíle počítají
  • Nájem pro nulové cashflow je měsíční hypotéka plus měsíční poplatky plus rezerva na údržbu.
  • Cena pro nulové cashflow hledá kupní cenu, při které zadaný nájem pokryje hypotéku, poplatky a rezervu podle zadaných vlastních zdrojů, sazby a délky hypotéky.
  • Ceny pro 4% a 5% čistý výnos berou roční čistý nájem dělený cílovým výnosem a potom odečítají rekonstrukci.
  • Mezera k vyjednávání používá nejdřív detekovanou lokalitu a dispozici, a teprve potom ukazuje čistě finanční cíl podle nájmu jako druhou kontrolu.

Jde o deterministické cíle ze zadaného nájmu, poplatků, hypotéky, vlastních zdrojů, rekonstrukce, detekované dispozice a dostupných lokálních cenových referencí. Nejde o profesionální ocenění ani náhradu za skutečně prodané srovnatelné byty.

Scénáře vývoje
Deterministické

Otestujte byt ve špatném, normálním a optimistickém scénáři pro nájem, sazbu, poplatky, neobsazenost a rekonstrukci.

Špatný scénář

Nižší nájem, vyšší sazba, vyšší poplatky, neobsazenost a přerůst rekonstrukce.

17

Slabé

Měsíční cashflow-9 793 Kč
Efektivní nájem15 602 Kč
Náklad bydlení25 395 Kč
Čistý výnos2,72 %
Změna score-30
Změna cashflow-5 464 Kč

Výhled hodnoty za 3/5/10/20 let

Hrubý scénář podle zvoleného ročního růstu hodnoty a cashflow scénáře.

-1% / rok

3 let

Hodnota4 075 256 Kč
Vč. cashflow-507 292 Kč

5 let

Hodnota3 994 158 Kč
Vč. cashflow-823 422 Kč

10 let

Hodnota3 798 405 Kč
Vč. cashflow-1 606 755 Kč

20 let

Hodnota3 435 209 Kč
Vč. cashflow-3 145 111 Kč
Růst hodnoty
-1%
Nájem
-8%
Sazba hypotéky
+1 p. b.
Poplatky
+15%
Rekonstrukce
+20%
Neobsazenost
1 měs./rok
Upravit předpokladyOtevřít
Normální scénář

Zadaná čísla s malou rezervou na neobsazenost.

40

Slabé

Měsíční cashflow-5 100 Kč
Efektivní nájem17 729 Kč
Náklad bydlení22 829 Kč
Čistý výnos3,46 %
Změna score-7
Změna cashflow-771 Kč

Výhled hodnoty za 3/5/10/20 let

Hrubý scénář podle zvoleného ročního růstu hodnoty a cashflow scénáře.

+2.5% / rok

3 let

Hodnota4 522 941 Kč
Vč. cashflow+139 341 Kč

5 let

Hodnota4 751 914 Kč
Vč. cashflow+245 914 Kč

10 let

Hodnota5 376 355 Kč
Vč. cashflow+564 355 Kč

20 let

Hodnota6 882 189 Kč
Vč. cashflow+1 458 189 Kč
Růst hodnoty
+2.5%
Nájem
0%
Sazba hypotéky
0 p. b.
Poplatky
0%
Rekonstrukce
0%
Neobsazenost
0,5 měs./rok
Upravit předpokladyOtevřít
Optimistický scénář

Mírně lepší nájem, nižší tlak sazby, nižší poplatky a hladší rekonstrukce.

55

Smíšené

Měsíční cashflow-2 441 Kč
Efektivní nájem19 425 Kč
Náklad bydlení21 866 Kč
Čistý výnos3,98 %
Změna score+8
Změna cashflow+1 888 Kč

Výhled hodnoty za 3/5/10/20 let

Hrubý scénář podle zvoleného ročního růstu hodnoty a cashflow scénáře.

+4.5% / rok

3 let

Hodnota4 792 898 Kč
Vč. cashflow+505 022 Kč

5 let

Hodnota5 233 964 Kč
Vč. cashflow+887 504 Kč

10 let

Hodnota6 522 472 Kč
Vč. cashflow+2 029 552 Kč

20 let

Hodnota10 129 199 Kč
Vč. cashflow+5 343 359 Kč
Růst hodnoty
+4.5%
Nájem
+5%
Sazba hypotéky
-0,4 p. b.
Poplatky
-5%
Rekonstrukce
-10%
Neobsazenost
0 měs./rok
Upravit předpokladyOtevřít

Tyto scénáře jsou hrubé stress testy podle zadaných dat. Nejde o prognózu, ocenění ani důkaz, že se byt má koupit.

Ověření nájmu

Přidejte tři srovnatelné pronajaté byty nebo podepsané nájmy. BytScore použije medián jako kontrolu a označí nájem za ověřený až po třech kompletních srovnáních.

Aktuální předpoklad nájmu

18 500 Kč

Zdroj nájmu

ruční nájem - ruční vstup

Medián srovnatelného nájmu

Chybí srovnání

Rozdíl proti předpokladu

Chybí srovnání

Medián nájmu za m2

Chybí srovnání

Stav ověření

Chybí ještě 3 kompletní srovnání

Srovnání 1

Srovnání 2

Srovnání 3

Nájem je zatím provizorní. Před spoléháním na score doplňte všechna tři srovnání.

Checklist pro prohlídku a dokumenty
Deterministické

Praktické kontroly podle profilu kupujícího a rizik modelu. Zvyšují důvěru ve vstupy, ale nenahrazují právní, technické, hypoteční ani daňové poradenství.

Checklist pro prohlídku

Otázky a pozorování k ověření v bytě nebo s makléřem.

  1. Ověřit přesnou adresu a vchod

    Vysoký dopad

    Porovnejte adresu v inzerátu, vchod, patro, jednotku a souřadnice s katastrem a mapou.

  2. Zkontrolovat stav domu

    Střední dopad

    Všímejte si fasády, střechy, společných prostor, výtahu, sklepa, vlhkosti a odložené údržby.

  3. Potvrdit poplatky a fond oprav

    Vysoký dopad

    Ověřte, co obsahují měsíční platby, fond oprav, energie a zda se plánuje zvýšení.

  4. Ověřit nájem přes srovnání

    Vysoký dopad

    Použijte alespoň tři srovnatelné nájmy nebo uzavřené smlouvy, než nájem vezmete jako realistický.

  5. Zeptat se na poptávku a neobsazenost

    Vysoký dopad

    Ověřte poptávku nájemníků, běžnou neobsazenost, konkurenci v okolí a pronajímatelnost dispozice.

  6. Stress-test měsíční rozpočet

    Střední dopad

    Porovnejte hypotéku, poplatky, rezervu a životní náklady se stabilním příjmem a finanční rezervou klienta.

  7. Rozdělit rozsah rekonstrukce

    Střední dopad

    Oddělte nutné opravy od kosmetiky a ověřte, zda rozpočet obsahuje rezervu.

  8. Naplánovat technickou kontrolu

    Střední dopad

    U starších bytů nebo větší rekonstrukce ověřte elektřinu, vodu, okna, topení, vlhkost a konstrukční rizika.

Dokumenty k ověření

Podklady, které mají potvrdit předpoklady před rozhodnutím klienta.

  1. Výpis z katastru

    Vysoký dopad

    Ověřte vlastníka, vymezení jednotky, zástavy, věcná břemena a nesoulad s inzerátem.

  2. Dokumenty SVJ nebo družstva

    Vysoký dopad

    Projděte zápisy ze schůzí, fond oprav, plánované opravy, dluhy, pojištění a kvalitu správy domu.

  3. Energetický štítek

    Střední dopad

    Ověřte energetickou náročnost a pravděpodobné náklady na vytápění, hlavně u starších domů.

  4. Půdorys a užitná plocha

    Střední dopad

    Porovnejte inzerovanou plochu s oficiálním plánem a ověřte, že dispozice sedí profilu kupujícího.

  5. Důkazy k nájmu

    Vysoký dopad

    Vyžádejte si historii nájmu nebo srovnatelné nájmy; model nesmí domýšlet jistotu nájmu.

  6. Hotovostní rezerva

    Střední dopad

    Držte realistickou rezervu na neobsazenost, opravy, vyšší sazby a transakční náklady.

  7. Rozpočty rekonstrukce

    Střední dopad

    Získejte položkové nabídky a rezervu, než budete cenu rekonstrukce brát jako spolehlivou.

  8. Plánované opravy domu

    Střední dopad

    Ověřte plánované opravy fasády, střechy, výtahu, rozvodů, oken a společných prostor.

Rozpad nájemního/investičního score

Každý bod vychází z deterministického nájemního modelu. Stropy drží byty se záporným cashflow konzervativně.

  1. Výchozí bod

    +50 b.

    Skóre po této úpravě: 50/100

  2. Hrubý nájemní výnos

    +12 b.

    Skóre po této úpravě: 62/100

  3. Čistý nájemní výnos

    +2 b.

    Skóre po této úpravě: 64/100

  4. Měsíční cashflow

    -12 b.

    Skóre po této úpravě: 52/100

  5. Riziko rekonstrukce

    0 b.

    Skóre po této úpravě: 52/100

  6. Novostavba / starší byt

    -5 b.

    Skóre po této úpravě: 47/100

  7. Riziko vlastnictví

    0 b.

    Skóre po této úpravě: 47/100

  8. Vlastní zdroje / páka

    0 b.

    Skóre po této úpravě: 47/100

Nájemní/investiční score

47/100

Jak se score počítá
  • Score začíná na 50 bodech a každé pravidlo viditelně přičítá nebo odečítá body.
  • Hrubý výnos je roční nájem dělený kupní cenou plus rekonstrukcí. Čistý výnos před ročním výpočtem odečítá měsíční poplatky a rezervu.
  • Měsíční cashflow je nájem minus hypotéka, měsíční poplatky a rezerva na údržbu.
  • Rekonstrukce, starší byt, družstevní vlastnictví a nízké vlastní zdroje odečítají body, protože zvyšují realizační, právní nebo úvěrové riziko.
  • Záporné cashflow používá konzervativní strop, takže nabídka se slabým cashflow nemůže dostat velmi vysoké score jen díky jiné dobré metrice.
Náhled Pro Reports
Návrh klientského reportu

Kopírovatelné shrnutí ve stylu reportu pro rozhovor s klientem. Jde o první náhled Pro Reports.

Export PDF

BytScore podle profilu

47/100

Nájemní/investiční score

47/100

Měsíční cashflow

-4 329 Kč

Pouze investiční score

Tento pohled hodnotí byt jako nájemní nebo investiční případ. Vhodnost pro vlastní bydlení výsledek nezvyšuje.

Zobrazit celý text
Klientský report: Example Brno 1+kk

Adresa: Veveri 456/12, Brno - Brno

Podle zadaných dat vypadá tato nabídka smíšeně. Pro vlastní bydlení může dávat smysl, ale jako investice vyžaduje opatrnost.

Profil klienta: Investor
BytScore podle profilu: 47/100 (Smíšené)
Nájemní/investiční score: 47/100
Kupní cena: 4 200 000 Kč
Měsíční náklad bydlení: 22 829 Kč
Měsíční cashflow: -4 329 Kč
Hrubý výnos: 5,10 %
Čistý výnos: 3,67 %
Cena za m2: 107 692 Kč
Mezera k cílové ceně: 0 Kč

Rizika:
- Záporný cashflow po hypotéce a odhadovaných nákladech.
- Náklady na rekonstrukci mohou snadno přerůst původní odhad.
- Starší byt může mít vyšší technická a opravárenská rizika.

Další kontroly:
- Nájem pro nulové cashflow je asi 22 829 Kč. Upravte předpoklad nájmu jen tehdy, pokud ho podporují srovnatelné uzavřené nájmy.
- Ověřte nájem alespoň proti třem srovnatelným aktivním nebo nedávno pronajatým bytům.
- Prověřte likviditu při prodeji: dopravu, stav domu, velikost bytu a poptávku kupujících.

Hrubý finanční screening podle zadaných údajů. Nejde o profesionální ocenění, hypoteční poradenství, právní radu ani daňovou radu. Právní, technické a hypoteční kontroly jsou stále nutné.

Pouze náhled: vyberte moduly a generujte lokálně; o workflow pro makléře můžete požádat v předběžném přístupu.

Export PDF teď otevře konstruktor reportu. Vyberte moduly, zkontrolujte layout a vygenerujte lokální PDF.

Předpoklady k ověření

Očekávaný nájem

18 500 Kč

ruční nájem - ruční vstup

Odhad nájmu

Ručně zadaný nájem od uživatele nebo z inzerátu. Před opřením score ho ověřte.

neznámá oblast, neznámé období

Měsíční poplatky

3 200 Kč

Náklady na rekonstrukci

150 000 Kč

Úrok %

4.8%

Doba hypotéky

30 let

Novostavba

Ne

Typ vlastnictví

Neznámé / ověřit

Lokalita

Brno

Souřadnice

49.201100, 16.600300

Toto jsou pořád vstupy, ne ověřená fakta. Před prezentací výsledku ověřte nájem, poplatky, typ vlastnictví, souřadnice, rozsah rekonstrukce a status novostavby.

Mapa
Přibližný bod

Example Brno 1+kk

49.20110, 16.60030

47
Vložené Google Maps používají zadané souřadnice tohoto bytu.Otevřít v Google Maps
Otevřít přesnou lokalitu

Veveri 456/12, Brno

Brno - Souřadnice: 49.20110, 16.60030

Přibližný bod
Google MapsMapy.czOpenStreetMap

Před prohlídkou ověřte přesný vchod a parcelu. Mapa používá souřadnice zadané v BytScore.

Tržní kontext

Kontext z otevřených dat pro vybranou lokalitu. Nejde o ocenění.

Open data
Načítám kontext z otevřených dat...
Rizika
  • Záporný cashflow po hypotéce a odhadovaných nákladech.
  • Náklady na rekonstrukci mohou snadno přerůst původní odhad.
  • Starší byt může mít vyšší technická a opravárenská rizika.
Doporučení pro zlepšení score

  • Nájem pro nulové cashflow je asi 22 829 Kč. Upravte předpoklad nájmu jen tehdy, pokud ho podporují srovnatelné uzavřené nájmy.

    Vysoký dopadmodel +36
Kontroly podle profilu klienta

  • Ověřte nájem alespoň proti třem srovnatelným aktivním nebo nedávno pronajatým bytům.

    Vysoký dopad

  • Prověřte likviditu při prodeji: dopravu, stav domu, velikost bytu a poptávku kupujících.

    Střední dopad

  • Otestujte prázdnost bytu a vyšší opravy, než budete cashflow brát jako stabilní.

    Střední dopad