Nejdřív důvěra, potom score.
Report může vypadat silně, ale pokud chybí nájem, poplatky, vlastnictví nebo dokumenty, zůstává jen draftem. BytScore má ukázat, co ověřit před prohlídkou nebo před klientským rozhovorem.
BytScore
Klientský report: Example Brno 1+kk
Veveri 456/12, Brno - Brno
Návrhový výsledek: model teď říká: Podle zadaných dat vypadá tato nabídka smíšeně. Pro vlastní bydlení může dávat smysl, ale jako investice vyžaduje opatrnost. Berte to jako neověřené, dokud neprojdete klíčové předpoklady.
Pouze investiční score
Tento pohled hodnotí byt jako nájemní nebo investiční případ. Vhodnost pro vlastní bydlení výsledek nezvyšuje.
Manažerské shrnutí
BytScore podle profilu
47/100
Nájemní/investiční skóre
47/100
Režim skóre
Nájemní/investiční score
Profil klienta
Investor
Kupní cena
4 200 000 Kč
Cena za m2
107 692 Kč / m2
Důvěra v nájem
ruční nájem - ručně
Graf skóre
Shrnutí rozhodnutí
Základní score
47/100
Score ve špatném scénáři
17/100
Score v optimistickém scénáři
55/100
Důvěra ve vstupy
slabá - 45 %
Předpoklad
Sazba hypotéky
Dopad na score
-15 bodů, stresové score 32/100
Dopad na cashflow
-2 857 Kč měsíční cashflow
- Nájem pro nulové cashflow je asi 22 829 Kč. Upravte předpoklad nájmu jen tehdy, pokud ho podporují srovnatelné uzavřené nájmy.model +36
- Ověřte nájem alespoň proti třem srovnatelným aktivním nebo nedávno pronajatým bytům.
- Prověřte likviditu při prodeji: dopravu, stav domu, velikost bytu a poptávku kupujících.
Hlavní score používá nájemní/investiční model. Aktuální úroveň: Smíšené. Stále jde jen o hrubý screeningový model, ne o ocenění.
Finanční model
Měsíční hypotéka
17 629 Kč
Měsíční náklad bydlení
22 829 Kč
Měsíční peněžní tok
-4 329 Kč
Úvěr
3 360 000 Kč
První vklad
840 000 Kč
Hrubý výnos
5,10 %
Čistý výnos
3,67 %
Příjem vs. náklad vlastníka
Cíle rozumné ceny
Nájem pro nulové cashflow
22 829 Kč
Cena pro nulové cashflow
3 168 686 Kč
Cena pro 4% čistý výnos
3 840 000 Kč
Cena pro 5% čistý výnos
3 042 000 Kč
Rozmezí férové ceny
4 544 167 Kč - 5 022 500 Kč
Mezera k cílové ceně
0 Kč
Rozbor skóre
- Výchozí bod+50 / 50
- Hrubý nájemní výnos+12 / 62
- Čistý nájemní výnos+2 / 64
- Měsíční cashflow-12 / 52
- Riziko rekonstrukce0 / 52
- Novostavba / starší byt-5 / 47
- Riziko vlastnictví0 / 47
- Vlastní zdroje / páka0 / 47
Checklist pro prohlídku a dokumenty
Checklist pro prohlídku
Otázky a pozorování k ověření v bytě nebo s makléřem.
- Ověřit přesnou adresu a vchod - Porovnejte adresu v inzerátu, vchod, patro, jednotku a souřadnice s katastrem a mapou.Vysoký dopad
- Zkontrolovat stav domu - Všímejte si fasády, střechy, společných prostor, výtahu, sklepa, vlhkosti a odložené údržby.Střední dopad
- Potvrdit poplatky a fond oprav - Ověřte, co obsahují měsíční platby, fond oprav, energie a zda se plánuje zvýšení.Vysoký dopad
- Ověřit nájem přes srovnání - Použijte alespoň tři srovnatelné nájmy nebo uzavřené smlouvy, než nájem vezmete jako realistický.Vysoký dopad
- Zeptat se na poptávku a neobsazenost - Ověřte poptávku nájemníků, běžnou neobsazenost, konkurenci v okolí a pronajímatelnost dispozice.Vysoký dopad
- Stress-test měsíční rozpočet - Porovnejte hypotéku, poplatky, rezervu a životní náklady se stabilním příjmem a finanční rezervou klienta.Střední dopad
- Rozdělit rozsah rekonstrukce - Oddělte nutné opravy od kosmetiky a ověřte, zda rozpočet obsahuje rezervu.Střední dopad
- Naplánovat technickou kontrolu - U starších bytů nebo větší rekonstrukce ověřte elektřinu, vodu, okna, topení, vlhkost a konstrukční rizika.Střední dopad
Dokumenty k ověření
Podklady, které mají potvrdit předpoklady před rozhodnutím klienta.
- Výpis z katastru - Ověřte vlastníka, vymezení jednotky, zástavy, věcná břemena a nesoulad s inzerátem.Vysoký dopad
- Dokumenty SVJ nebo družstva - Projděte zápisy ze schůzí, fond oprav, plánované opravy, dluhy, pojištění a kvalitu správy domu.Vysoký dopad
- Energetický štítek - Ověřte energetickou náročnost a pravděpodobné náklady na vytápění, hlavně u starších domů.Střední dopad
- Půdorys a užitná plocha - Porovnejte inzerovanou plochu s oficiálním plánem a ověřte, že dispozice sedí profilu kupujícího.Střední dopad
- Důkazy k nájmu - Vyžádejte si historii nájmu nebo srovnatelné nájmy; model nesmí domýšlet jistotu nájmu.Vysoký dopad
- Hotovostní rezerva - Držte realistickou rezervu na neobsazenost, opravy, vyšší sazby a transakční náklady.Střední dopad
- Rozpočty rekonstrukce - Získejte položkové nabídky a rezervu, než budete cenu rekonstrukce brát jako spolehlivou.Střední dopad
- Plánované opravy domu - Ověřte plánované opravy fasády, střechy, výtahu, rozvodů, oken a společných prostor.Střední dopad
Důvěra ve vstupy
Důvěryhodnost
45% důvěry
Několik klíčových předpokladů chybí nebo je slabých.
Ručně ověřeno 0 z 8
- Předpoklad nájmu - Potvrďte historií nájmu nebo alespoň třemi srovnatelnými aktivními či nedávnými nájmy.Ruční vstup
- Měsíční poplatky - Ověřte platby SVJ, fond oprav, služby a plánované navýšení.Ruční vstup
- Rozpočet rekonstrukce - Podložte rozpočet rozsahem prací, nabídkami dodavatelů a rezervou.Ruční vstup
- Typ vlastnictví - Zkontrolujte výpis z katastru, pravidla družstva, zástavy, břemena a omezení hypotéky.Chybí
- Adresa a vchod - Potvrďte přesnou adresu, vchod, patro, jednotku a shodu s katastrem.Ruční vstup
- Souřadnice na mapě - Ověřte, že pin ukazuje na vchod nebo parcelu, ne jen na centrum města.Ruční vstup
- Detekovaná oblast - Zkontrolujte, zda detekovaná čtvrť nebo katastr odpovídá bytu a tržnímu kontextu.Modelový podklad
- Status novostavby - Ověřte, zda jde o novostavbu, starší dům nebo rekonstruovaný starší fond.Ruční vstup
Ověření nájmu
Aktuální předpoklad nájmu
18 500 Kč
Zdroj nájmu
ruční nájem - ručně
Medián srovnatelného nájmu
Chybí srovnání
Medián nájmu za m2
Chybí srovnání
Rozdíl proti předpokladu
Chybí srovnání
Stav ověření
Chybí ještě 3 kompletní srovnání
Nájem je zatím provizorní. Před spoléháním na score doplňte všechna tři srovnání.
Rizikové vlajky
- Záporný cashflow po hypotéce a odhadovaných nákladech.
- Náklady na rekonstrukci mohou snadno přerůst původní odhad.
- Starší byt může mít vyšší technická a opravárenská rizika.
Další doporučené kontroly
- Nájem pro nulové cashflow je asi 22 829 Kč. Upravte předpoklad nájmu jen tehdy, pokud ho podporují srovnatelné uzavřené nájmy.model +36
- Ověřte nájem alespoň proti třem srovnatelným aktivním nebo nedávno pronajatým bytům.
- Prověřte likviditu při prodeji: dopravu, stav domu, velikost bytu a poptávku kupujících.
- Otestujte prázdnost bytu a vyšší opravy, než budete cashflow brát jako stabilní.
Důležité upozornění
Toto je hrubý finanční model podle zadaných údajů a širšího tržního kontextu. Nejde o profesionální ocenění, hypoteční poradenství, právní radu ani daňovou radu. Právní, technické, hypoteční a daňové kontroly jsou stále nutné.