Zpět na shortlist

Rozhodovací dashboard

Detail bytu

Zkontrolujte Example Praha 2+kk, score, cashflow, předpoklady a další kroky před prohlídkou nebo klientským reportem.

Upravit předpokladyVytvořit Pro report pro klienta
SilnéRodina s dětmiScore pro vlastní bydleníPouze návrhruční nájem - ručně

Krátký rozhodovací pohled

Example Praha 2+kk

Vinohradska 1200/50, Praha 2Praha

Vybraný profil: Silné. Nájemní/investiční případ: Slabé.

Silné pro vlastní bydlení, slabé jako investice

Profil 96/100 · investice 32/100

Hlavní score hodnotí vhodnost pro vybraný profil. Nájemní/investiční score zůstává slabé, protože cashflow nebo výnos jsou pod tlakem.

BytScore není profesionální ocenění, hypoteční rada, právní rada ani daňová rada.

Slabá důvěra1 klíčových chybí

Návrh / neověřené vstupy mají přednost před číslem score.

45% důvěra, ručně ověřeno 0 z 8 předpokladů. Dokud nejsou klíčové vstupy ověřené, berte výsledek jako screeningový model.

Zkontrolovat vstupy
Otevřít report builderUpravit předpoklady

Kupní cena

6 000 000 Kč

Měsíční náklad bydlení

31 684 Kč

Cashflow

-7 684 Kč

Cena za m2

109 091 Kč / m2

Shrnutí rozhodnutí

Kompaktní pohled na score, stresové scénáře, důvěru ve vstupy a další kontroly.

Hrubý model

Score podle profilu

96/100

Nájemní/investiční score

32/100

Profilové score ve špatném scénáři

88/100

Profilové score v optimistickém scénáři

96/100

Důvěra ve vstupy

slabá - 45 %

Silné pro vlastní bydlení, slabé jako investice

Profil 96/100 · investice 32/100

Hlavní score hodnotí vhodnost pro vybraný profil. Nájemní/investiční score zůstává slabé, protože cashflow nebo výnos jsou pod tlakem.

Nejcitlivější předpoklad

Sazba hypotéky

0 bodů, stresové score 96/100

-3 980 Kč měsíční cashflow

Nejdůležitější další kontroly

  • Pro rodinu s dětmi ověřte školy, školky, parky a bezpečné trasy v okolí.
  • Zkontrolujte dispozici: samostatnou ložnici, úložné prostory, kočárkárnu, výtah a využitelné společné prostory.
  • Navštivte byt v různých časech a ověřte hluk, bezpečí a atmosféru domu.

Hlavní score používá vybraný profil klienta; nájemní/investiční score je zobrazené zvlášť. Aktuální úroveň: Silné. Stále jde jen o hrubý screeningový model, ne o ocenění.

Důvěra ve vstupy
Slabá důvěraUpravit vstupy

Označte, které předpoklady už byly ověřeny. Nemění to BytScore, jen ukazuje, jak moc lze vstupům věřit.

Důvěryhodnost

45%

Několik klíčových předpokladů chybí nebo je slabých.

Ručně ověřeno 0 z 8

Chybí 1 klíčových předpokladů. Berte score jako předběžné, dokud nebudou ověřeny.

  • Předpoklad nájmu

    Potvrďte historií nájmu nebo alespoň třemi srovnatelnými aktivními či nedávnými nájmy.

    Ruční vstup

    Aktuální hodnota

    24 000 Kč - ruční nájem - ruční vstup

    Zadáno ručně a před spoléháním na report je potřeba ověřit.

  • Měsíční poplatky

    Ověřte platby SVJ, fond oprav, služby a plánované navýšení.

    Ruční vstup

    Aktuální hodnota

    4 500 Kč

    Zadáno ručně a před spoléháním na report je potřeba ověřit.

    Upravit poplatky

  • Rozpočet rekonstrukce

    Podložte rozpočet rozsahem prací, nabídkami dodavatelů a rezervou.

    Ruční vstup

    Aktuální hodnota

    0 Kč

    Zadáno ručně a před spoléháním na report je potřeba ověřit.

    Upravit rekonstrukci

  • Typ vlastnictví

    Zkontrolujte výpis z katastru, pravidla družstva, zástavy, břemena a omezení hypotéky.

    Chybí

    Aktuální hodnota

    Neznámé / ověřit

    Chybí nebo je příliš slabé pro spolehnutí.

    Upravit vlastnictví

  • Adresa a vchod

    Potvrďte přesnou adresu, vchod, patro, jednotku a shodu s katastrem.

    Ruční vstup

    Aktuální hodnota

    Vinohradska 1200/50, Praha 2

    Zadáno ručně a před spoléháním na report je potřeba ověřit.

    Upravit lokalitu

  • Souřadnice na mapě

    Ověřte, že pin ukazuje na vchod nebo parcelu, ne jen na centrum města.

    Ruční vstup

    Aktuální hodnota

    50.075300, 14.442200

    Zadáno ručně a před spoléháním na report je potřeba ověřit.

    Upravit lokalitu

  • Detekovaná oblast

    Zkontrolujte, zda detekovaná čtvrť nebo katastr odpovídá bytu a tržnímu kontextu.

    Modelový podklad

    Aktuální hodnota

    Praha

    Podpořeno kontextem BytScore, ale nejde o podepsanou smlouvu ani profesionální ocenění.

    Upravit lokalitu

  • Status novostavby

    Ověřte, zda jde o novostavbu, starší dům nebo rekonstruovaný starší fond.

    Ruční vstup

    Aktuální hodnota

    Ne

    Zadáno ručně a před spoléháním na report je potřeba ověřit.

    Upravit novostavbu

Připravenost obchodu

Pouze návrh

Berte to jako návrh: 1 chybějící a 8 neověřené předpoklady potřebují doplnit.

Opravit předpoklady
1 klíčových chybí8 neověřeno
Uložené cenové srovnání

Porovnává tento byt s dalšími uloženými kandidáty ze shortlistu podle oblasti, dispozice a ceny za m2, pokud to data dovolují.

Málo srovnání

Tento byt

109 091 Kč / m2

Medián uložených srovnání

Chybí data

Rozdíl

Chybí data

Chybí více uložených kandidátů0 uložených srovnáníVinohrady / Praha 22+kk

Uložte alespoň dva další srovnatelné byty ve stejném městě, aby šlo udělat orientační cenovou kontrolu ze shortlistu.

Přidat srovnání

Používá jen byty uložené vámi. Hodí se pro screening, ale nejde o databázi prodaných cen ani profesionální ocenění.

Historie cenových snapshotů

Sleduje cenu a plochu zachycenou při vytvoření nebo úpravě uloženého bytu.

Zatím beze změny

Poslední uložená cena

Nezachyceno

Poslední změna ceny

Zatím beze změny

Poslední změna %

Zatím beze změny

Zatím není uložen žádný cenový snapshot. Uložte nebo upravte byt a sledování začne.

Toto je vaše uložená historie inzerátu, ne veřejná historie prodaných cen. Použijte ji ke sledování zlevnění nebo změn v předpokladech inzerátu.

Klíčová čísla

Plocha v m2

55 m2

Hrubý výnos

4,80 %

Čistý výnos

3,50 %

Nájemní/investiční score

32/100

Co by muselo vyjít lépe?

6 080 000 Kč - 6 720 000 Kč

Mezera k cílové ceně

0 Kč

Financování

Splátka hypotéky

25 184 Kč

Měsíční náklad bydlení

31 684 Kč

Cashflow

-7 684 Kč

Výše úvěru

4 800 000 Kč

Vlastní zdroje

1 200 000 Kč

Vlastní zdroje %

20%

Co by z obchodu udělalo rozumnou nabídku?

Nájem pro nulové cashflow

31 684 Kč

Cena pro nulové cashflow

4 169 324 Kč

Cena pro 4% čistý výnos

5 250 000 Kč

Cena pro 5% čistý výnos

4 200 000 Kč

Tržně informovaná mezera k ceně

Tento cíl neukazuje jasnou mezeru

Lokální reference pro Vinohrady / Praha 2, upravená pro dispozici 2+kk je asi 185 500 Kč/m2, tedy hrubé tržní pásmo 9 700 000 Kč - 10 700 000 Kč. Nabídková cena je -41.2% proti této referenci. Čistě investiční cíl podle nájmu je 4 169 324 Kč - 4 169 324 Kč, proto před vyjednáváním ověřte skutečně prodané srovnatelné byty.

Jak se tyto cíle počítají
  • Nájem pro nulové cashflow je měsíční hypotéka plus měsíční poplatky plus rezerva na údržbu.
  • Cena pro nulové cashflow hledá kupní cenu, při které zadaný nájem pokryje hypotéku, poplatky a rezervu podle zadaných vlastních zdrojů, sazby a délky hypotéky.
  • Ceny pro 4% a 5% čistý výnos berou roční čistý nájem dělený cílovým výnosem a potom odečítají rekonstrukci.
  • Mezera k vyjednávání používá nejdřív detekovanou lokalitu a dispozici, a teprve potom ukazuje čistě finanční cíl podle nájmu jako druhou kontrolu.

Jde o deterministické cíle ze zadaného nájmu, poplatků, hypotéky, vlastních zdrojů, rekonstrukce, detekované dispozice a dostupných lokálních cenových referencí. Nejde o profesionální ocenění ani náhradu za skutečně prodané srovnatelné byty.

Scénáře vývoje
Deterministické

Otestujte byt ve špatném, normálním a optimistickém scénáři pro nájem, sazbu, poplatky, neobsazenost a rekonstrukci.

Špatný scénář

Nižší nájem, vyšší sazba, vyšší poplatky, neobsazenost a přerůst rekonstrukce.

88

Silné

Měsíční cashflow-15 099 Kč
Efektivní nájem20 240 Kč
Náklad bydlení35 339 Kč
Čistý výnos2,61 %
Změna score-8
Změna cashflow-7 415 Kč

Výhled hodnoty za 3/5/10/20 let

Hrubý scénář podle zvoleného ročního růstu hodnoty a cashflow scénáře.

-1% / rok

3 let

Hodnota5 821 794 Kč
Vč. cashflow-721 770 Kč

5 let

Hodnota5 705 940 Kč
Vč. cashflow-1 200 000 Kč

10 let

Hodnota5 426 292 Kč
Vč. cashflow-2 385 588 Kč

20 let

Hodnota4 907 442 Kč
Vč. cashflow-4 716 318 Kč
Růst hodnoty
-1%
Nájem
-8%
Sazba hypotéky
+1 p. b.
Poplatky
+15%
Rekonstrukce
+20%
Neobsazenost
1 měs./rok
Upravit předpokladyOtevřít
Normální scénář

Zadaná čísla s malou rezervou na neobsazenost.

96

Silné

Měsíční cashflow-8 684 Kč
Efektivní nájem23 000 Kč
Náklad bydlení31 684 Kč
Čistý výnos3,30 %
Změna score0
Změna cashflow-1 000 Kč

Výhled hodnoty za 3/5/10/20 let

Hrubý scénář podle zvoleného ročního růstu hodnoty a cashflow scénáře.

+2.5% / rok

3 let

Hodnota6 461 344 Kč
Vč. cashflow+148 720 Kč

5 let

Hodnota6 788 449 Kč
Vč. cashflow+267 409 Kč

10 let

Hodnota7 680 507 Kč
Vč. cashflow+638 427 Kč

20 let

Hodnota9 831 699 Kč
Vč. cashflow+1 747 539 Kč
Růst hodnoty
+2.5%
Nájem
0%
Sazba hypotéky
0 p. b.
Poplatky
0%
Rekonstrukce
0%
Neobsazenost
0,5 měs./rok
Upravit předpokladyOtevřít
Optimistický scénář

Mírně lepší nájem, nižší tlak sazby, nižší poplatky a hladší rekonstrukce.

96

Silné

Měsíční cashflow-5 112 Kč
Efektivní nájem25 200 Kč
Náklad bydlení30 312 Kč
Čistý výnos3,79 %
Změna score0
Změna cashflow+2 572 Kč

Výhled hodnoty za 3/5/10/20 let

Hrubý scénář podle zvoleného ročního růstu hodnoty a cashflow scénáře.

+4.5% / rok

3 let

Hodnota6 846 997 Kč
Vč. cashflow+662 965 Kč

5 let

Hodnota7 477 092 Kč
Vč. cashflow+1 170 372 Kč

10 let

Hodnota9 317 817 Kč
Vč. cashflow+2 704 377 Kč

20 let

Hodnota14 470 284 Kč
Vč. cashflow+7 243 404 Kč
Růst hodnoty
+4.5%
Nájem
+5%
Sazba hypotéky
-0,4 p. b.
Poplatky
-5%
Rekonstrukce
-10%
Neobsazenost
0 měs./rok
Upravit předpokladyOtevřít

Tyto scénáře jsou hrubé stress testy podle zadaných dat. Nejde o prognózu, ocenění ani důkaz, že se byt má koupit.

Ověření nájmu

Přidejte tři srovnatelné pronajaté byty nebo podepsané nájmy. BytScore použije medián jako kontrolu a označí nájem za ověřený až po třech kompletních srovnáních.

Aktuální předpoklad nájmu

24 000 Kč

Zdroj nájmu

ruční nájem - ruční vstup

Medián srovnatelného nájmu

Chybí srovnání

Rozdíl proti předpokladu

Chybí srovnání

Medián nájmu za m2

Chybí srovnání

Stav ověření

Chybí ještě 3 kompletní srovnání

Srovnání 1

Srovnání 2

Srovnání 3

Nájem je zatím provizorní. Před spoléháním na score doplňte všechna tři srovnání.

Checklist pro prohlídku a dokumenty
Deterministické

Praktické kontroly podle profilu kupujícího a rizik modelu. Zvyšují důvěru ve vstupy, ale nenahrazují právní, technické, hypoteční ani daňové poradenství.

Checklist pro prohlídku

Otázky a pozorování k ověření v bytě nebo s makléřem.

  1. Ověřit přesnou adresu a vchod

    Vysoký dopad

    Porovnejte adresu v inzerátu, vchod, patro, jednotku a souřadnice s katastrem a mapou.

  2. Zkontrolovat stav domu

    Střední dopad

    Všímejte si fasády, střechy, společných prostor, výtahu, sklepa, vlhkosti a odložené údržby.

  3. Potvrdit poplatky a fond oprav

    Vysoký dopad

    Ověřte, co obsahují měsíční platby, fond oprav, energie a zda se plánuje zvýšení.

  4. Ověřit nájem přes srovnání

    Vysoký dopad

    Použijte alespoň tři srovnatelné nájmy nebo uzavřené smlouvy, než nájem vezmete jako realistický.

  5. Zeptat se na poptávku a neobsazenost

    Vysoký dopad

    Ověřte poptávku nájemníků, běžnou neobsazenost, konkurenci v okolí a pronajímatelnost dispozice.

  6. Stress-test měsíční rozpočet

    Střední dopad

    Porovnejte hypotéku, poplatky, rezervu a životní náklady se stabilním příjmem a finanční rezervou klienta.

  7. Naplánovat technickou kontrolu

    Střední dopad

    U starších bytů nebo větší rekonstrukce ověřte elektřinu, vodu, okna, topení, vlhkost a konstrukční rizika.

  8. Prověřit vybavenost pro rodinu

    Vysoký dopad

    Ověřte školy, školky, parky, lékaře, obchody a bezpečné každodenní trasy, ne jen adresu.

Dokumenty k ověření

Podklady, které mají potvrdit předpoklady před rozhodnutím klienta.

  1. Výpis z katastru

    Vysoký dopad

    Ověřte vlastníka, vymezení jednotky, zástavy, věcná břemena a nesoulad s inzerátem.

  2. Dokumenty SVJ nebo družstva

    Vysoký dopad

    Projděte zápisy ze schůzí, fond oprav, plánované opravy, dluhy, pojištění a kvalitu správy domu.

  3. Energetický štítek

    Střední dopad

    Ověřte energetickou náročnost a pravděpodobné náklady na vytápění, hlavně u starších domů.

  4. Půdorys a užitná plocha

    Střední dopad

    Porovnejte inzerovanou plochu s oficiálním plánem a ověřte, že dispozice sedí profilu kupujícího.

  5. Důkazy k nájmu

    Vysoký dopad

    Vyžádejte si historii nájmu nebo srovnatelné nájmy; model nesmí domýšlet jistotu nájmu.

  6. Hotovostní rezerva

    Střední dopad

    Držte realistickou rezervu na neobsazenost, opravy, vyšší sazby a transakční náklady.

  7. Plánované opravy domu

    Vysoký dopad

    Ověřte plánované opravy fasády, střechy, výtahu, rozvodů, oken a společných prostor.

  8. Dluh domu a budoucí poplatky

    Střední dopad

    Ověřte úvěry domu nebo SVJ a zda mohou zvýšit měsíční náklady.

Rozpad nájemního/investičního score

Každý bod vychází z deterministického nájemního modelu. Stropy drží byty se záporným cashflow konzervativně.

  1. Výchozí bod

    +50 b.

    Skóre po této úpravě: 50/100

  2. Hrubý nájemní výnos

    +5 b.

    Skóre po této úpravě: 55/100

  3. Čistý nájemní výnos

    +2 b.

    Skóre po této úpravě: 57/100

  4. Měsíční cashflow

    -20 b.

    Skóre po této úpravě: 37/100

  5. Riziko rekonstrukce

    0 b.

    Skóre po této úpravě: 37/100

  6. Novostavba / starší byt

    -5 b.

    Skóre po této úpravě: 32/100

  7. Riziko vlastnictví

    0 b.

    Skóre po této úpravě: 32/100

  8. Vlastní zdroje / páka

    0 b.

    Skóre po této úpravě: 32/100

Nájemní/investiční score

32/100

Jak se score počítá
  • Score začíná na 50 bodech a každé pravidlo viditelně přičítá nebo odečítá body.
  • Hrubý výnos je roční nájem dělený kupní cenou plus rekonstrukcí. Čistý výnos před ročním výpočtem odečítá měsíční poplatky a rezervu.
  • Měsíční cashflow je nájem minus hypotéka, měsíční poplatky a rezerva na údržbu.
  • Rekonstrukce, starší byt, družstevní vlastnictví a nízké vlastní zdroje odečítají body, protože zvyšují realizační, právní nebo úvěrové riziko.
  • Záporné cashflow používá konzervativní strop, takže nabídka se slabým cashflow nemůže dostat velmi vysoké score jen díky jiné dobré metrice.
Náhled Pro Reports
Návrh klientského reportu

Kopírovatelné shrnutí ve stylu reportu pro rozhovor s klientem. Jde o první náhled Pro Reports.

Export PDF

BytScore podle profilu

96/100

Nájemní/investiční score

32/100

Měsíční cashflow

-7 684 Kč

Silné pro vlastní bydlení, slabé jako investice

Profil 96/100 · investice 32/100

Hlavní score hodnotí vhodnost pro vybraný profil. Nájemní/investiční score zůstává slabé, protože cashflow nebo výnos jsou pod tlakem.

Zobrazit celý text
Klientský report: Example Praha 2+kk

Adresa: Vinohradska 1200/50, Praha 2 - Praha

Podle zadaných dat vypadá tato nabídka silně. Právní, technické a hypoteční kontroly jsou stále nutné.

Profil klienta: Rodina s dětmi
BytScore podle profilu: 96/100 (Silné)
Nájemní/investiční score: 32/100
Kupní cena: 6 000 000 Kč
Měsíční náklad bydlení: 31 684 Kč
Měsíční cashflow: -7 684 Kč
Hrubý výnos: 4,80 %
Čistý výnos: 3,50 %
Cena za m2: 109 091 Kč
Mezera k cílové ceně: 0 Kč

Rizika:
- Záporný cashflow po hypotéce a odhadovaných nákladech.
- Starší byt může mít vyšší technická a opravárenská rizika.

Další kontroly:
- Základní model nemá zřejmou páku pro zlepšení score. Držte konzervativní předpoklady a ověřte právní, technická a hypoteční rizika.
- Pro rodinu s dětmi ověřte školy, školky, parky a bezpečné trasy v okolí.
- Zkontrolujte dispozici: samostatnou ložnici, úložné prostory, kočárkárnu, výtah a využitelné společné prostory.

Hrubý finanční screening podle zadaných údajů. Nejde o profesionální ocenění, hypoteční poradenství, právní radu ani daňovou radu. Právní, technické a hypoteční kontroly jsou stále nutné.

Pouze náhled: vyberte moduly a generujte lokálně; o workflow pro makléře můžete požádat v předběžném přístupu.

Export PDF teď otevře konstruktor reportu. Vyberte moduly, zkontrolujte layout a vygenerujte lokální PDF.

Předpoklady k ověření

Očekávaný nájem

24 000 Kč

ruční nájem - ruční vstup

Odhad nájmu

Ručně zadaný nájem od uživatele nebo z inzerátu. Před opřením score ho ověřte.

neznámá oblast, neznámé období

Měsíční poplatky

4 500 Kč

Náklady na rekonstrukci

0 Kč

Úrok %

4.8%

Doba hypotéky

30 let

Novostavba

Ne

Typ vlastnictví

Neznámé / ověřit

Lokalita

Praha

Souřadnice

50.075300, 14.442200

Toto jsou pořád vstupy, ne ověřená fakta. Před prezentací výsledku ověřte nájem, poplatky, typ vlastnictví, souřadnice, rozsah rekonstrukce a status novostavby.

Mapa
Přibližný bod

Example Praha 2+kk

50.07530, 14.44220

96
Vložené Google Maps používají zadané souřadnice tohoto bytu.Otevřít v Google Maps
Otevřít přesnou lokalitu

Vinohradska 1200/50, Praha 2

Praha - Souřadnice: 50.07530, 14.44220

Přibližný bod
Google MapsMapy.czOpenStreetMap

Před prohlídkou ověřte přesný vchod a parcelu. Mapa používá souřadnice zadané v BytScore.

Tržní kontext

Kontext z otevřených dat pro vybranou lokalitu. Nejde o ocenění.

Open data
Načítám kontext z otevřených dat...
Rizika
  • Záporný cashflow po hypotéce a odhadovaných nákladech.
  • Starší byt může mít vyšší technická a opravárenská rizika.
Doporučení pro zlepšení score

  • Základní model nemá zřejmou páku pro zlepšení score. Držte konzervativní předpoklady a ověřte právní, technická a hypoteční rizika.

    Nízký dopad
Kontroly podle profilu klienta

  • Pro rodinu s dětmi ověřte školy, školky, parky a bezpečné trasy v okolí.

    Vysoký dopad

  • Zkontrolujte dispozici: samostatnou ložnici, úložné prostory, kočárkárnu, výtah a využitelné společné prostory.

    Střední dopad

  • Navštivte byt v různých časech a ověřte hluk, bezpečí a atmosféru domu.

    Střední dopad