Nejdřív důvěra, potom score.
Report může vypadat silně, ale pokud chybí nájem, poplatky, vlastnictví nebo dokumenty, zůstává jen draftem. BytScore má ukázat, co ověřit před prohlídkou nebo před klientským rozhovorem.
BytScore
Klientský report: Example Praha 2+kk
Vinohradska 1200/50, Praha 2 - Praha
Návrhový výsledek: model teď říká: Podle zadaných dat vypadá tato nabídka silně. Právní, technické a hypoteční kontroly jsou stále nutné. Berte to jako neověřené, dokud neprojdete klíčové předpoklady.
Silné pro vlastní bydlení, slabé jako investice
Hlavní score hodnotí vhodnost pro vybraný profil. Nájemní/investiční score zůstává slabé, protože cashflow nebo výnos jsou pod tlakem.
Manažerské shrnutí
BytScore podle profilu
96/100
Nájemní/investiční skóre
32/100
Režim skóre
Score pro vlastní bydlení
Profil klienta
Rodina s dětmi
Kupní cena
6 000 000 Kč
Cena za m2
109 091 Kč / m2
Důvěra v nájem
ruční nájem - ručně
Graf skóre
Shrnutí rozhodnutí
Základní score
96/100
Score ve špatném scénáři
88/100
Score v optimistickém scénáři
96/100
Důvěra ve vstupy
slabá - 45 %
Předpoklad
Sazba hypotéky
Dopad na score
0 bodů, stresové score 96/100
Dopad na cashflow
-3 980 Kč měsíční cashflow
- Pro rodinu s dětmi ověřte školy, školky, parky a bezpečné trasy v okolí.
- Zkontrolujte dispozici: samostatnou ložnici, úložné prostory, kočárkárnu, výtah a využitelné společné prostory.
- Navštivte byt v různých časech a ověřte hluk, bezpečí a atmosféru domu.
Hlavní score používá vybraný profil klienta; nájemní/investiční score je zobrazené zvlášť. Aktuální úroveň: Silné. Stále jde jen o hrubý screeningový model, ne o ocenění.
Finanční model
Měsíční hypotéka
25 184 Kč
Měsíční náklad bydlení
31 684 Kč
Měsíční peněžní tok
-7 684 Kč
Úvěr
4 800 000 Kč
První vklad
1 200 000 Kč
Hrubý výnos
4,80 %
Čistý výnos
3,50 %
Příjem vs. náklad vlastníka
Scénář kapitálového růstu
Špatný / normální / optimistický scénář
Špatný scénář
88/100
Normální scénář
96/100
Optimistický scénář
96/100
Checklist pro prohlídku a dokumenty
Checklist pro prohlídku
Otázky a pozorování k ověření v bytě nebo s makléřem.
- Ověřit přesnou adresu a vchod - Porovnejte adresu v inzerátu, vchod, patro, jednotku a souřadnice s katastrem a mapou.Vysoký dopad
- Zkontrolovat stav domu - Všímejte si fasády, střechy, společných prostor, výtahu, sklepa, vlhkosti a odložené údržby.Střední dopad
- Potvrdit poplatky a fond oprav - Ověřte, co obsahují měsíční platby, fond oprav, energie a zda se plánuje zvýšení.Vysoký dopad
- Ověřit nájem přes srovnání - Použijte alespoň tři srovnatelné nájmy nebo uzavřené smlouvy, než nájem vezmete jako realistický.Vysoký dopad
- Zeptat se na poptávku a neobsazenost - Ověřte poptávku nájemníků, běžnou neobsazenost, konkurenci v okolí a pronajímatelnost dispozice.Vysoký dopad
- Stress-test měsíční rozpočet - Porovnejte hypotéku, poplatky, rezervu a životní náklady se stabilním příjmem a finanční rezervou klienta.Střední dopad
- Naplánovat technickou kontrolu - U starších bytů nebo větší rekonstrukce ověřte elektřinu, vodu, okna, topení, vlhkost a konstrukční rizika.Střední dopad
- Prověřit vybavenost pro rodinu - Ověřte školy, školky, parky, lékaře, obchody a bezpečné každodenní trasy, ne jen adresu.Vysoký dopad
Dokumenty k ověření
Podklady, které mají potvrdit předpoklady před rozhodnutím klienta.
- Výpis z katastru - Ověřte vlastníka, vymezení jednotky, zástavy, věcná břemena a nesoulad s inzerátem.Vysoký dopad
- Dokumenty SVJ nebo družstva - Projděte zápisy ze schůzí, fond oprav, plánované opravy, dluhy, pojištění a kvalitu správy domu.Vysoký dopad
- Energetický štítek - Ověřte energetickou náročnost a pravděpodobné náklady na vytápění, hlavně u starších domů.Střední dopad
- Půdorys a užitná plocha - Porovnejte inzerovanou plochu s oficiálním plánem a ověřte, že dispozice sedí profilu kupujícího.Střední dopad
- Důkazy k nájmu - Vyžádejte si historii nájmu nebo srovnatelné nájmy; model nesmí domýšlet jistotu nájmu.Vysoký dopad
- Hotovostní rezerva - Držte realistickou rezervu na neobsazenost, opravy, vyšší sazby a transakční náklady.Střední dopad
- Plánované opravy domu - Ověřte plánované opravy fasády, střechy, výtahu, rozvodů, oken a společných prostor.Vysoký dopad
- Dluh domu a budoucí poplatky - Ověřte úvěry domu nebo SVJ a zda mohou zvýšit měsíční náklady.Střední dopad
Důvěra ve vstupy
Důvěryhodnost
45% důvěry
Několik klíčových předpokladů chybí nebo je slabých.
Ručně ověřeno 0 z 8
- Předpoklad nájmu - Potvrďte historií nájmu nebo alespoň třemi srovnatelnými aktivními či nedávnými nájmy.Ruční vstup
- Měsíční poplatky - Ověřte platby SVJ, fond oprav, služby a plánované navýšení.Ruční vstup
- Rozpočet rekonstrukce - Podložte rozpočet rozsahem prací, nabídkami dodavatelů a rezervou.Ruční vstup
- Typ vlastnictví - Zkontrolujte výpis z katastru, pravidla družstva, zástavy, břemena a omezení hypotéky.Chybí
- Adresa a vchod - Potvrďte přesnou adresu, vchod, patro, jednotku a shodu s katastrem.Ruční vstup
- Souřadnice na mapě - Ověřte, že pin ukazuje na vchod nebo parcelu, ne jen na centrum města.Ruční vstup
- Detekovaná oblast - Zkontrolujte, zda detekovaná čtvrť nebo katastr odpovídá bytu a tržnímu kontextu.Modelový podklad
- Status novostavby - Ověřte, zda jde o novostavbu, starší dům nebo rekonstruovaný starší fond.Ruční vstup
Ověření nájmu
Aktuální předpoklad nájmu
24 000 Kč
Zdroj nájmu
ruční nájem - ručně
Medián srovnatelného nájmu
Chybí srovnání
Medián nájmu za m2
Chybí srovnání
Rozdíl proti předpokladu
Chybí srovnání
Stav ověření
Chybí ještě 3 kompletní srovnání
Nájem je zatím provizorní. Před spoléháním na score doplňte všechna tři srovnání.
Rizikové vlajky
- Záporný cashflow po hypotéce a odhadovaných nákladech.
- Starší byt může mít vyšší technická a opravárenská rizika.
Další doporučené kontroly
- Základní model nemá zřejmou páku pro zlepšení score. Držte konzervativní předpoklady a ověřte právní, technická a hypoteční rizika.
- Pro rodinu s dětmi ověřte školy, školky, parky a bezpečné trasy v okolí.
- Zkontrolujte dispozici: samostatnou ložnici, úložné prostory, kočárkárnu, výtah a využitelné společné prostory.
- Navštivte byt v různých časech a ověřte hluk, bezpečí a atmosféru domu.
Zadané předpoklady
Kupní cena
6 000 000 Kč
Plocha
55 m2
Očekávaný nájem
24 000 Kč
Důvěra v nájem
ruční nájem - ručně
Měsíční poplatky
4 500 Kč
Rekonstrukce
0 Kč
Úroková sazba
4.8%
Délka hypotéky
30 let
Novostavba
Ne
Souřadnice
50.075300, 14.442200
Důležité upozornění
Toto je hrubý finanční model podle zadaných údajů a širšího tržního kontextu. Nejde o profesionální ocenění, hypoteční poradenství, právní radu ani daňovou radu. Právní, technické, hypoteční a daňové kontroly jsou stále nutné.