Методология
Как BytScore сравнивает жильё и проверяет инвестицию
BytScore использует понятные заранее заданные правила для двух разных решений: сравнения квартир по одному профилю покупателя и проверки квартиры для сдачи. Он объясняет исходные данные и следующие проверки; это не профессиональная оценка и не консультация.
Ипотека и операционные расходы
Ипотечный платёж — расход на финансирование, рассчитанный по сумме кредита, ставке и сроку; при нулевой ставке долг погашается равными частями. Операционные расходы владельца не включают ипотеку. Это указанные регулярные платежи, содержание и другие включённые статьи: страховка, управление, резерв на простой и введённый налоговый резерв. Общий расход в месяц — ипотечный платёж плюс операционные расходы.
Ежемесячный баланс и доходность
Аренда — доход владельца без авансов за услуги, которые платит арендатор. Денежный поток = аренда − операционные расходы − ипотечный платёж; ипотека вычитается ровно один раз. Валовая доходность = годовая аренда / цена покупки. Операционная доходность (NOI до финансирования) = годовая аренда после включённых операционных расходов / база приобретения. При неизвестных включённых расходах денежный поток и операционная доходность остаются верхними границами. Безубыточная аренда учитывает резерв на простой ровно один раз.
Целевые цены и пространство для торга
Ориентиры целевой цены рассчитываются по заданным сценариям: нулевой ежемесячный баланс, операционная доходность 4% или 5% и широкий диапазон по исходным данным модели. Это не оценка по ценам реально проданных аналогов.
Оценка квартиры для сдачи
Инвестиционный балл учитывает по открытым правилам валовую и операционную доходность, ежемесячный баланс, риск ремонта, возраст дома, вид собственности и долю заёмных средств. Отрицательный баланс ограничивает высокий балл, если аренда не покрывает расходы.
Оценка для жизни и для сдачи
Потребности семьи или покупателя первого жилья могут повысить оценку для собственного проживания, но инвестиционный балл считается отдельно. Квартира может хорошо подходить для жизни и быть слабой для сдачи.
Надёжность данных и черновик
Показатель надёжности отмечает, какие ключевые данные проверены, рассчитаны моделью, введены вручную или отсутствуют. Низкая надёжность должна быть видна в отчёте до итогового балла, потому что неподтверждённые данные могут сделать результат неоправданно высоким.
Рыночные данные и их источники
Данные ČSÚ, ČNB, RÚIAN/ČÚZK, карта аренд Минфина, карты и вручную добавленные аналоги помогают понять контекст и сформулировать вопросы для проверки. Они не подтверждают рыночную стоимость, юридический статус, доступность ипотеки или техническое состояние.
Один профиль покупателя для всех квартир
При сравнении ко всем квартирам применяются одинаковые собственные средства, предел расходов на жильё в месяц, минимальный остаток, условия ипотеки и требования. Расходы в месяц включают ипотеку, платежи собственника, коммунальные услуги, запас на содержание и страховку, если вы её укажете. Необходимые собственные средства включают первоначальный взнос, ремонт, разовые расходы, мебель, переезд и сумму, которую вы хотите сохранить после покупки.
Результат, требования и неизвестные данные
Подтверждённое превышение бюджета, недостаточный остаток или невыполненное обязательное требование могут временно исключить квартиру. Неизвестное обязательное условие или важный неуказанный расход дают неопределённый результат, а не ложное соответствие или ноль. Квартиры около предела или с частично проверенными данными помечаются для проверки перед просмотром. Полнота данных сама по себе не повышает качество квартиры, а порядок просмотра не является профессиональной рекомендацией к покупке. Порядок сравнения учитывает обязательные требования, выполненные пожелания, полноту финансовых данных, затем известные расходы в месяц и резерв. Оставшееся равенство решает более раннее добавление, затем постоянный идентификатор; это лишь обеспечивает устойчивый порядок, а не улучшает оценку.
Точные правила инвестиционной оценки
Эти числа берутся непосредственно из детерминированного реестра калькулятора. Диапазоны проверяются сверху вниз, а итог ограничивается 0–100 баллами.
- Версия методики
- v1
- Начальные баллы
- 50
| Условие | Диапазон |
|---|---|
| ≥ 75 | Сильный |
| ≥ 60 | Интересный |
| ≥ 45 | Смешанный |
| < 45 | Слабый |
| Условие | Баллы |
|---|---|
| ≥ 6 % | +18 |
| ≥ 5 % | +12 |
| ≥ 4 % | +5 |
| ≥ 3 % | -5 |
| < 3 % | -15 |
| Условие | Баллы |
|---|---|
| ≥ 5 % | +18 |
| ≥ 4 % | +10 |
| ≥ 3 % | +2 |
| ≥ 2 % | -8 |
| < 2 % | -18 |
| Условие | Баллы |
|---|---|
| ≥ 5 000 CZK | +18 |
| ≥ 0 CZK | +10 |
| ≥ -3 000 CZK | -4 |
| ≥ -7 000 CZK | -12 |
| ≥ -12 000 CZK | -20 |
| < -12 000 CZK | -30 |
| Условие | Баллы |
|---|---|
| Ремонт дороже 12 % цены покупки | -15 |
| Ремонт дороже 8 % цены покупки | -10 |
| Ремонт дороже 4 % цены покупки | -5 |
| Старая квартира | -5 |
| Кооперативная собственность | -10 |
| Собственные средства ниже 15 % | -8 |
| Собственные средства ниже 20 % | -4 |
| Условие | Максимальная оценка |
|---|---|
| ≥ -3 000 CZK | 74 |
| ≥ -7 000 CZK | 64 |
| ≥ -12 000 CZK | 54 |
| < -12 000 CZK | 44 |
Ручные значения, неизвестные расходы и надёжность
Приоритет источников: явное значение пользователя, документированное или импортированное значение, модельное допущение, затем неизвестное. Ручное значение само по себе не блокирует оценку, но влияет на надёжность доказательств. Включённый пустой расход никогда не считается нулём: результат остаётся предварительным, показывает границу и называет расход, который может его изменить. Для финальной оценки нужны полные числовые расходы и достаточно подтверждённые входные данные.
Три полных примера по тому же расчёту
Пример A — сильная экономика
Входные данные: Цена 3 000 000 CZK; площадь 50 м²; личная собственность; новостройка; собственные средства 40 %; ставка 3 %; срок 30 лет; аренда 35 000 CZK/мес.; расходы дома 2 500 CZK/мес.; простой 5 %; обслуживание 1 000 CZK/мес.; страховка 500 CZK/мес.; управление 0 CZK/мес.; налоговый резерв 6 000 CZK/год; ремонт 0 CZK.
Результат: Ипотека 7 589 CZK/мес.; текущие расходы 13 839 CZK/мес.; денежный поток 21 161 CZK/мес.; безубыточная аренда 12 725 CZK/мес.; валовая доходность 14 %; операционная доходность 11,5 %; оценка 100/100.
Разбивка: 50 базовых +18 валовая доходность +18 операционная доходность +18 денежный поток = 104, после ограничения 100 баллов.
Пример B — смешанный результат
Входные данные: Цена 4 000 000 CZK; площадь 55 м²; личная собственность; старая квартира; собственные средства 20 %; ставка 4,8 %; срок 30 лет; аренда 17 000 CZK/мес.; расходы дома 3 000 CZK/мес.; простой 5 %; обслуживание 1 500 CZK/мес.; страховка 500 CZK/мес.; управление 500 CZK/мес.; налоговый резерв 6 000 CZK/год; ремонт 0 CZK.
Результат: Ипотека 16 789 CZK/мес.; текущие расходы 23 639 CZK/мес.; денежный поток -6 639 CZK/мес.; безубыточная аренда 23 989 CZK/мес.; валовая доходность 5,1 %; операционная доходность 3,045 %; оценка 47/100.
Разбивка: 50 базовых +12 валовая доходность +2 операционная доходность −12 денежный поток −5 возраст = 47 баллов.
Пример C — слабый денежный поток
Входные данные: Цена 6 000 000 CZK; площадь 60 м²; личная собственность; старая квартира; собственные средства 20 %; ставка 4,8 %; срок 30 лет; аренда 24 000 CZK/мес.; расходы дома 4 500 CZK/мес.; простой 5 %; обслуживание 2 000 CZK/мес.; страховка 500 CZK/мес.; управление 1 000 CZK/мес.; налоговый резерв 6 000 CZK/год; ремонт 0 CZK.
Результат: Ипотека 25 184 CZK/мес.; текущие расходы 34 884 CZK/мес.; денежный поток -10 884 CZK/мес.; безубыточная аренда 35 457 CZK/мес.; валовая доходность 4,8 %; операционная доходность 2,86 %; оценка 22/100.
Разбивка: 50 базовых +5 валовая доходность −8 операционная доходность −20 денежный поток −5 возраст = 22 балла.
Источники и границы данных
BytScore соединяет введённые данные о квартире с выбранными публичными источниками контекста. Эти источники помогают проверять предположения, но не делают BytScore профессиональной оценкой, юридической, ипотечной или налоговой консультацией.
ČSÚ DataStat CEN0402
Открытые данные о средних ценах покупки квартир по региону или выбранному городу.
ČSÚ DataStat CEN0401
Широкий контекст индекса цен на квартиры для понимания недавнего движения рынка. Это сигнал тренда, а не оценка по проданным аналогам.
ČSÚ DataStat CEN0202B
Контекст стоимости жилищного строительства для объяснения давления восстановительной стоимости и макро-риска.
Карта аренд Минфина Чехии
Официальный ориентир аренды, когда известны площадь и адрес или район. Он обозначается как модельная, а не гарантированная рыночная аренда.
ČNB ARAD
Контекст процентных ставок и макро-данных, где он доступен. Для финансовой модели ипотечные предположения всё равно вводит пользователь.
RÚIAN / ČÚZK
Нормализация адреса, муниципалитет, кадастр/район, надёжность совпадения и картографический контекст, где доступны.
Остановки PID
Данные об остановках общественного транспорта Праги помогают проверить район, но не влияют напрямую на оценку стоимости.
Открытые данные о качестве воздуха ČHMÚ
Экологический контекст, где доступен. Он помогает сформулировать вопросы для проверки, но не является рекомендацией покупать.
Геопортал Праги
Открытые данные Праги для понимания района, где они доступны.
Зоны затопления VÚV
Контекст зон затопления для вопросов к проверке, где он доступен.
Шумовые карты Праги
Данные о шуме для районов Праги помогают заметить риск, но не заменяют техническую проверку.
Объявления для ручного сравнения
Ссылки или вручную проверенные объявления могут поддержать предположения. BytScore не считает цены объявлений доказательством реальной цены продажи.
Valuo
Планируемый платный источник дополнительных данных. Сейчас он не участвует в расчёте итогового балла.
Valuator
Планируемый платный источник дополнительных данных. Сейчас он не участвует в расчёте итогового балла.