Metodika
Jak BytScore porovnává bydlení a prověřuje investici
BytScore používá viditelná a předem daná pravidla pro dvě různá rozhodnutí: porovnání bytů podle jednoho profilu kupujícího a prověření investice k pronájmu. Vysvětluje předpoklady a další kontroly; nejde o profesionální ocenění ani poradenství.
Hypotéka a provozní náklady
Splátka hypotéky je náklad financování: vychází z úvěru, sazby a doby splácení; při nulovém úroku se jistina splácí rovnoměrně. Provozní náklady vlastníka hypotéku nezahrnují. Patří sem zadané poplatky, údržba a další zahrnuté položky, například pojištění, správa, rezerva na neobsazenost a uživatelská daňová rezerva. Celkový měsíční výdaj je součet splátky a provozních nákladů.
Vzorce cashflow a výnosu
Nájem znamená příjem pronajímatele bez záloh na služby placených nájemcem. Cashflow = nájem − provozní náklady − splátka hypotéky; splátku odečítáme právě jednou. Hrubý výnos = roční nájem / kupní cena. Provozní výnos (NOI před financováním) = roční nájem po zahrnutých provozních nákladech / pořizovací základ. Neznámé zahrnuté náklady ponechávají cashflow a provozní výnos jako horní hranici. Nájem pro nulové cashflow zohledňuje rezervu na neobsazenost právě jednou.
Cílové ceny a vyjednávací mezera
Cílové ceny jsou deterministické scénáře: cena pro nulové cashflow, cena pro 4% nebo 5% provozní výnos a široké férové rozpětí podle modelových předpokladů. Nejde o ocenění podle prodaných srovnatelných bytů.
Nájemní/investiční score
Investiční score používá viditelná pravidla pro hrubý výnos, provozní výnos, cashflow, rekonstrukci, stáří bytu, vlastnictví a páku. Záporné cashflow konzervativně brání vysokému score u slabé nájemní ekonomiky.
Profilové score vs investiční score
Rodina nebo první bydlení může zlepšit vhodnost pro vlastní užívání, ale nájemní/investiční score zůstává oddělené. Byt může být silný pro bydlení a stále slabý jako investice.
Vstupní důvěra a draft
Důvěra kontroluje, zda jsou klíčové předpoklady ověřené, modelové, ruční nebo chybějící. Nízká důvěra má být v reportu viditelná před hlavním score, protože slabé vstupy mohou udělat score silnější než důkazy.
Tržní a zdrojový kontext
ČSÚ, ČNB, RÚIAN/ČÚZK, cenová mapa nájmů MF, mapová/geodata a ruční srovnání podporují kontext a otázky k ověření. Necertifikují tržní hodnotu, právní stav, dostupnost hypotéky ani technický stav.
Jeden profil kupujícího pro všechny byty
Porovnání bydlení používá pro každý byt stejné dostupné peníze, měsíční limit na bydlení, minimální rezervu, podmínky hypotéky a požadavky. Měsíční náklad zahrnuje hypotéku, poplatky vlastníka, energie, rezervu na údržbu a pojištění, pokud je zadáte. Potřebné vlastní peníze zahrnují akontaci, rekonstrukci, jednorázové náklady, vybavení, stěhování a rezervu, kterou si chcete ponechat.
Výsledek, požadavky a neznámé údaje
Potvrzené překročení rozpočtu, nedostatečná rezerva nebo nesplněný povinný požadavek mohou byt prozatím vyřadit. Neznámý povinný údaj nebo chybějící důležitý náklad vede k nerozhodnému výsledku, ne k falešnému splnění nebo nule. Byty blízko limitu či s částečně ověřenými údaji vyžadují kontrolu před prohlídkou. Úplnost dat sama nezvyšuje kvalitu bytu a pořadí prohlídek není profesionálním doporučením ke koupi. Pořadí porovnání postupuje od povinných požadavků přes splněné výhody a úplnost finančních údajů ke známým měsíčním nákladům a rezervě. Zbývající shodu rozhodne dřívější přidání, potom stabilní ID; jde pouze o deterministické pořadí, nikoli lepší hodnocení.
Přesná pravidla investičního skóre
Tato čísla jsou přímo z deterministického registru používaného kalkulačkou. Pásma se vyhodnocují shora dolů a výsledné skóre se omezí na 0 až 100 bodů.
- Verze metodiky
- v1
- Výchozí počet bodů
- 50
| Podmínka | Pásmo |
|---|---|
| ≥ 75 | Silné |
| ≥ 60 | Zajímavé |
| ≥ 45 | Smíšené |
| < 45 | Slabé |
| Podmínka | Body |
|---|---|
| ≥ 6 % | +18 |
| ≥ 5 % | +12 |
| ≥ 4 % | +5 |
| ≥ 3 % | -5 |
| < 3 % | -15 |
| Podmínka | Body |
|---|---|
| ≥ 5 % | +18 |
| ≥ 4 % | +10 |
| ≥ 3 % | +2 |
| ≥ 2 % | -8 |
| < 2 % | -18 |
| Podmínka | Body |
|---|---|
| ≥ 5 000 Kč | +18 |
| ≥ 0 Kč | +10 |
| ≥ -3 000 Kč | -4 |
| ≥ -7 000 Kč | -12 |
| ≥ -12 000 Kč | -20 |
| < -12 000 Kč | -30 |
| Podmínka | Body |
|---|---|
| Rekonstrukce nad 12 % kupní ceny | -15 |
| Rekonstrukce nad 8 % kupní ceny | -10 |
| Rekonstrukce nad 4 % kupní ceny | -5 |
| Starší byt | -5 |
| Družstevní vlastnictví | -10 |
| Vlastní zdroje pod 15 % | -8 |
| Vlastní zdroje pod 20 % | -4 |
| Podmínka | Nejvyšší možné skóre |
|---|---|
| ≥ -3 000 Kč | 74 |
| ≥ -7 000 Kč | 64 |
| ≥ -12 000 Kč | 54 |
| < -12 000 Kč | 44 |
Ruční hodnoty, neznámé náklady a spolehlivost
Pořadí zdrojů je: výslovná hodnota uživatele, doložená nebo importovaná hodnota, modelový předpoklad, neznámá hodnota. Ruční hodnota sama skóre nezablokuje, ale ovlivní spolehlivost důkazů. Zapnutý prázdný náklad se nikdy nepovažuje za nulu: výsledek zůstane předběžný, ukáže hranici a pojmenuje náklad, který jej může změnit. Finální skóre vyžaduje úplné číselné náklady a dostatečně doložené vstupy.
Tři úplné příklady podle stejného výpočtu
Příklad A — silná ekonomika
Vstupy: Cena 3 000 000 Kč; plocha 50 m²; osobní vlastnictví; novostavba; vlastní zdroje 40 %; sazba 3 %; doba 30 let; nájem 35 000 Kč/měs.; poplatky domu 2 500 Kč/měs.; neobsazenost 5 %; údržba 1 000 Kč/měs.; pojištění 500 Kč/měs.; správa 0 Kč/měs.; daňová rezerva 6 000 Kč/rok; rekonstrukce 0 Kč.
Výsledek: Hypotéka 7 589 Kč/měs.; současné odtoky 13 839 Kč/měs.; cashflow 21 161 Kč/měs.; nájem pro nulové cashflow 12 725 Kč/měs.; hrubý výnos 14 %; provozní výnos 11,5 %; skóre 100/100.
Rozpad bodů: 50 základ +18 hrubý výnos +18 provozní výnos +18 cashflow = 104, po omezení 100 bodů.
Příklad B — smíšený výsledek
Vstupy: Cena 4 000 000 Kč; plocha 55 m²; osobní vlastnictví; starší byt; vlastní zdroje 20 %; sazba 4,8 %; doba 30 let; nájem 17 000 Kč/měs.; poplatky domu 3 000 Kč/měs.; neobsazenost 5 %; údržba 1 500 Kč/měs.; pojištění 500 Kč/měs.; správa 500 Kč/měs.; daňová rezerva 6 000 Kč/rok; rekonstrukce 0 Kč.
Výsledek: Hypotéka 16 789 Kč/měs.; současné odtoky 23 639 Kč/měs.; cashflow -6 639 Kč/měs.; nájem pro nulové cashflow 23 989 Kč/měs.; hrubý výnos 5,1 %; provozní výnos 3,045 %; skóre 47/100.
Rozpad bodů: 50 základ +12 hrubý výnos +2 provozní výnos −12 cashflow −5 stáří = 47 bodů.
Příklad C — slabé cashflow
Vstupy: Cena 6 000 000 Kč; plocha 60 m²; osobní vlastnictví; starší byt; vlastní zdroje 20 %; sazba 4,8 %; doba 30 let; nájem 24 000 Kč/měs.; poplatky domu 4 500 Kč/měs.; neobsazenost 5 %; údržba 2 000 Kč/měs.; pojištění 500 Kč/měs.; správa 1 000 Kč/měs.; daňová rezerva 6 000 Kč/rok; rekonstrukce 0 Kč.
Výsledek: Hypotéka 25 184 Kč/měs.; současné odtoky 34 884 Kč/měs.; cashflow -10 884 Kč/měs.; nájem pro nulové cashflow 35 457 Kč/měs.; hrubý výnos 4,8 %; provozní výnos 2,86 %; skóre 22/100.
Rozpad bodů: 50 základ +5 hrubý výnos −8 provozní výnos −20 cashflow −5 stáří = 22 bodů.
Zdroje a hranice dat
BytScore kombinuje zadaná data o bytě s vybranými veřejnými kontextovými zdroji. Tyto zdroje podporují předpoklady; nedělají z BytScore profesionální ocenění, právní, hypoteční ani daňové poradenství.
ČSÚ DataStat CEN0402
Široký open-data kontext pro průměrné kupní ceny bytů podle kraje nebo vybrané obce.
ČSÚ DataStat CEN0401
Široký kontext cenového indexu bytů pro nedávný pohyb trhu. Je to trendový signál, ne ocenění podle prodaných srovnatelných bytů.
ČSÚ DataStat CEN0202B
Kontext nákladů bytové výstavby používaný pro vysvětlení reprodukčního nákladového tlaku a makro rizika.
Cenová mapa nájemního bydlení MF
Oficiální modelový kontext nájemného, když je k dispozici plocha a adresa nebo lokalita. Je označen jako modelové nájemné, ne garantované tržní nájemné.
ČNB ARAD
Úrokový a makro kontext tam, kde je dostupný. Pro finanční model zůstávají zdrojem hypotečních předpokladů údaje zadané uživatelem.
RÚIAN / ČÚZK
Normalizace adres, obec, katastr/část, spolehlivost shody a mapový kontext tam, kde jsou dostupné.
PID open stops
Kontext zastávek pražské veřejné dopravy jako pomocná kontrola lokality tam, kde je dostupný, ne jako přímý vstup ocenění.
Open data kvality ovzduší CHMI
Environmentální kontext tam, kde je dostupný. Pomáhá ukázat otázky k ověření, není to doporučení ke koupi.
Geoportál Praha
Pražské open-data vrstvy používané pro lokální kontext tam, kde jsou dostupné.
Záplavová území VÚV
Kontext záplavových území používaný k vyvolání kontrolních otázek tam, kde je dostupný.
Hlukové mapy Prahy
Hlukový kontext pro pražské lokality tam, kde je dostupný. Je to rizikový podnět, ne finální technické posouzení.
Ručně kontrolované srovnatelné nabídky
Uživatelem vložené nebo ručně ověřené srovnatelné nabídky a nájmy pomáhají ověřit předpoklady. BytScore je nepřebírá jako vlastní databázi portálu.
Valuo API
Plánované placené obohacení Data Plus. Je uvedeno jako budoucí hranice poskytovatele a v aktuálním score není aktivní.
Valuator
Plánované placené obohacení Data Plus. V aktuálním deterministickém score není aktivní.