Metodika
Metodika BytScore: cashflow, výnos a skóre bytu
BytScore je deterministický první screening. Vysvětluje finanční předpoklady a další kontroly; nejde o profesionální ocenění ani poradenství.
Hypotéka a náklady vlastníka
Měsíční splátka hypotéky se počítá z výše úvěru, úrokové sazby a délky hypotéky. Při nulovém úroku model používá rovnoměrné splácení jistiny. Náklady vlastníka kombinují splátku hypotéky se zadanými poplatky a údržbou.
Vzorce cashflow a výnosu
Měsíční cashflow = očekávaný nájem minus splátka hypotéky a měsíční poplatky. Hrubý výnos = roční nájem dělený kupní cenou. Čistý výnos používá roční nájem minus opakující se měsíční poplatky dělený kupní cenou.
Cílové ceny a vyjednávací mezera
Cílové ceny jsou deterministické scénáře: cena pro nulové cashflow, cena pro 4% nebo 5% čistý výnos a široké férové rozpětí podle modelových předpokladů. Nejde o ocenění podle prodaných srovnatelných bytů.
Nájemní/investiční score
Investiční score používá viditelná pravidla pro hrubý výnos, čistý výnos, cashflow, rekonstrukci, stáří bytu, vlastnictví a páku. Záporné cashflow konzervativně brání vysokému score u slabé nájemní ekonomiky.
Profilové score vs investiční score
Rodina nebo první bydlení může zlepšit vhodnost pro vlastní užívání, ale nájemní/investiční score zůstává oddělené. Byt může být silný pro bydlení a stále slabý jako investice.
Vstupní důvěra a draft
Důvěra kontroluje, zda jsou klíčové předpoklady ověřené, modelové, ruční nebo chybějící. Nízká důvěra má být v reportu viditelná před hlavním score, protože slabé vstupy mohou udělat score silnější než důkazy.
Tržní a zdrojový kontext
ČSÚ, ČNB, RÚIAN/ČÚZK, cenová mapa nájmů MF, mapová/geodata a ruční srovnání podporují kontext a otázky k ověření. Necertifikují tržní hodnotu, právní stav, dostupnost hypotéky ani technický stav.
Zdroje a hranice dat
BytScore kombinuje zadaná data o bytě s vybranými veřejnými kontextovými zdroji. Tyto zdroje podporují předpoklady; nedělají z BytScore profesionální ocenění, právní, hypoteční ani daňové poradenství.
ČSÚ DataStat CEN0402
Široký open-data kontext pro průměrné kupní ceny bytů podle kraje nebo vybrané obce.
ČSÚ DataStat CEN0401
Široký kontext cenového indexu bytů pro nedávný pohyb trhu. Je to trendový signál, ne ocenění podle prodaných srovnatelných bytů.
ČSÚ DataStat CEN0202B
Kontext nákladů bytové výstavby používaný pro vysvětlení reprodukčního nákladového tlaku a makro rizika.
Cenová mapa nájemního bydlení MF
Oficiální modelový kontext nájemného, když je k dispozici plocha a adresa nebo lokalita. Je označen jako modelové nájemné, ne garantované tržní nájemné.
ČNB ARAD
Úrokový a makro kontext tam, kde je dostupný. Pro finanční model zůstávají zdrojem hypotečních předpokladů údaje zadané uživatelem.
RÚIAN / ČÚZK
Normalizace adres, obec, katastr/část, spolehlivost shody a mapový kontext tam, kde jsou dostupné.
PID open stops
Kontext zastávek pražské veřejné dopravy jako pomocná kontrola lokality tam, kde je dostupný, ne jako přímý vstup ocenění.
Open data kvality ovzduší CHMI
Environmentální kontext tam, kde je dostupný. Pomáhá ukázat otázky k ověření, není to doporučení ke koupi.
Geoportál Praha
Pražské open-data vrstvy používané pro lokální kontext tam, kde jsou dostupné.
Záplavová území VÚV
Kontext záplavových území používaný k vyvolání kontrolních otázek tam, kde je dostupný.
Hlukové mapy Prahy
Hlukový kontext pro pražské lokality tam, kde je dostupný. Je to rizikový podnět, ne finální technické posouzení.
Ručně kontrolované srovnatelné nabídky
Uživatelem vložené nebo ručně ověřené srovnatelné nabídky a nájmy pomáhají ověřit předpoklady. BytScore je nepřebírá jako vlastní databázi portálu.
Valuo API
Plánované placené obohacení Data Plus. Je uvedeno jako budoucí hranice poskytovatele a v aktuálním score není aktivní.
Valuator
Plánované placené obohacení Data Plus. V aktuálním deterministickém score není aktivní.